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貝殼CEO彭永東博鳌發聲:樓市三十年的三個時代、兩條曲線、一種力量

2019-03-29    來源: 财經中國網  跟貼 0

“中國房地産用30年跨過生産資料價值時代,目前正處于信息價值時代,未來将進入服務者價值時代”,3月29日,貝殼找房CEO彭永東在博鳌亞洲論壇參加題為“樓市30年”的分論壇時分享最新行業觀察。

據了解,博鳌亞洲論壇2019年年會于3月26—29日在海南博鳌舉行,來自世界各地的2000餘名政要、商界領袖齊聚,就當前經濟、社會等熱點議題展開深入探讨。作為居住服務行業數字化推動者,彭永東首次受邀出席博鳌亞洲論壇,與來自海内外金融、地産、投資管理等領域的學者和商界精英共同探讨中國樓市30年變遷。

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論壇上,彭永東用詳實的數據,還原了房産行業背後隐藏的發展規律與趨勢。

“中國房地産30年可以用‘321’來概括:三個時代、兩條曲線、一種力量。三個時代,即房地産跨越了生産資料價值時代,當前處在信息價值時代,未來進入服務者價值時代。兩條曲線,即1988-2009年,增量為主的曲線,2009年至今,存量崛起曲線。一種力量,即服務者價值崛起将越來越成為驅動整個行業最重要的一種力量。”彭永東說。

彭永東進一步指出,存量房市場的崛起、互聯網工具的應用,服務者的價值受到前所未有的重視與挖掘,未來,房産行業将進入服務者價值時代,并帶來聚合“人”的價值的平台崛起與居住服務綜合服務商的孕育。

樓市變遷30年,房地産将進入“服務價值崛起”時代粗

一個國家的樓市變遷,離不開城鎮化進程。

彭永東介紹,中國過去30年經曆了人類曆史上規模最大、速度最快的城市化,城市化率從26%提高到58%,在住房市場化改革的背景下,掀起了舉世矚目的住房建設浪潮。

也正是這30年間,讓中國城市居民基本告别了住房短缺。

在彭永東看來,從價值鍊的維度,房地産市場經曆三個時代。第一個時代是生産資料價值時代,為解決住房短缺而大規模建設,土地、資金是決定産出的關鍵因素。第二個時代是信息價值時代,住房告别短缺,由數量擴張向存量流通轉變,通過信息将人和房屋進行串聯匹配,服務限于信息傳遞撮合、低質淺層。

彭永東認為,前兩個階段,消費者對服務者本身的要求并不高,交易過程和服務者也多是分散和缺乏秩序的。

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在彭永東眼裡,判斷服務者價值時代到來的依據有兩個:宏觀上,全國超過20城進入存量時代,微觀上,越來越多的消費者通過線上找信息、線下找服務時,越來越關注效率、體驗和品質。

随着居住物理條件的改善,消費者追求更高品質的居住和流通服務,其所需的個性化服務也将更多依賴服務者得以兌現。“與前兩個階段不同,房地産行業第三個時代最大的特征是服務者價值的崛起。”彭永東介紹,在這個階段,圍繞住房的服務比房屋本身更加重要,服務的廣度更廣、深度更深。行業的進化從過去重視信息轉變到重視人本身,服務者要對服務的結果負責,人成為最大的變量。服務者知識水平、專業技能、服務标準、誠信水平等會直接關系到服務體驗,服務者的角色和價值将被重新定義。

價值鍊構成重構,服務占比超五成粗

存量房時代對服務者價值的重新挖掘,隐藏着行業變革的機會——這是彭永東在此次論壇上闡釋的一個重要觀點。

數據顯示,當前,中國正在進入住房存量時代,僅2018年,全國約20個城市二手房交易量超過新房;另一方面,在租購并舉政策的推動下,租賃市場正在進入規範發展的快車道,專業化租賃運營快速興起。

在彭永東看來,存量時代正在到來,且這一趨勢還自帶“加速度”。随着城軌、高鐵等城市軌道交通的建設,加速了城市與城市間人口的流動;另一方面,租與購之間的界限被打破,房地産持有和流通成本的改變也将加速房屋流通。

透過數據,彭永東預測,在流通率趨勢性上升的驅動下,中國2.5億套存量資産将被充分盤活,形成全球最高的存量住房。

活躍的存量房交易,自然需要與之匹配的房産交易服務。

彭永東表示,目前,中國住房服務的基礎已經初具規模。二手房買賣經紀滲透率達到70%以上,一線城市接近90%。另一方面,雖然當前中國房地産開發建設占房地産業的比例仍是主導地位,但在不遠的将來,伴随着房産開發向着個性化、定制化發展,數據和信息将改造整個開發鍊條,房地産服務的比重會超過50%。

“如果說過去制造業時代的價值鍊是土地與人的‘物理反應’,在服務時代,價值鍊就會演變為土地、人、信息、資金的‘化學反應’。彭永東介紹,巨大的固定資産将推動巨大的服務需求,住房服務又會使存量資産産生增值,從而形成螺旋上升的正循環。

平台崛起成趨勢,居住服務綜合服務商孕育中粗

存量需求加速釋放,服務者的價值急需被挖掘,然而行業不得不面對的現實則是,服務者專業水準和從業規範有限,能夠整合交易上下遊各環節的“領路人”更是少之又少。現實如此,如何應對?

彭永東分析,中國的互聯網平台是連接服務者的載體,互聯網的信息透明和無差别分享,在提供優質信息内容的同時,帶給消費者更好的體驗,重塑了人、房關系。同時,互聯網平台的共享規則機制能夠将不同領域的服務者整合起來,形成一套共享共治體系,為參與的服務者賦能,加快行業進化疊代。

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“聚合人的價值的平台崛起,以及居住服務綜合服務商的孕育是‘服務者價值時代’的兩大機遇。”彭永東坦言,能夠最大限度聚攏一批高水平、職業化的服務者,滿足用戶品質居住的需求,是平台最大的價值。而制定公認的行業規則、擁有行業發展基礎設施、整合上下遊供應鍊,是一個平台競争力和号召力的核心。

“服務者時代到來的核心标志是行業全面構建标準,如構建人的标準、構建物的标準、構建流程的标準。當服務者價值全面崛起,服務紅利就會顯現,好的服務者将享受個人溢價、形成個人品牌。中國居住領域平台公司的誕生,将為服務者構建基礎設施,并助力優質服務者長期發展和耕耘。”彭永東指出。

他的論斷,與一些經濟學者的觀點不謀而合。

财政部财政科學研究所前所長、華夏新供給經濟學研究所首席經濟學家賈康也認為,對于居住服務相關領域而言,未來需求仍将是擴大趨勢,而且在市場分化和越來越多樣化的諸種變量影響下,更需要專業化的從業者給予消費者咨詢和引導,充分利用互聯網、大數據和新技術的力量,提升服務效率和專業水平。

“‘互聯網+’的上半場,衣食住行四個領域,衣、食、行幾乎都完成了線上化改造,越來越能滿足用戶多層級、定制化的需求,相比之下,‘互聯網+’對‘住’的領域改造相對較少,大量痛點還未解決。在互聯網發展的下半場,‘住’需要迎頭趕上,提升居住供給體系效率和服務水平。”賈康說。

另一方面,彭永東同時指出,服務者價值崛起将促使房地産領域“生産者”的角色向居住服務綜合運營商角色轉變:以地産業務為軸心進行業務延伸、走多元化道路,城市運營商模式等或是未來房地産開發企業轉型的方向。

“作為技術驅動的新居住服務平台,貝殼找房緻力推動行業數字化和産業互聯網發展,迎接服務者價值時代,貝殼将充分發揮‘人’的價值,努力為行業創造更大的想象空間。”彭永東總結。


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